Что такое альтернативная продажа квартиры

На рынке недвижимости встречаются два типа сделок: прямая продажа и альтернативная. В прямой сделке всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель – квартиру. В альтернативной сделке участвуют три стороны и более. Обычно это человек, который задумал продать старую квартиру и купить новую, его покупатель и продавец нового объекта. Чем больше участников, тем сложнее сделка.

Как правило, срок сделки при альтернативной продаже 1-3 месяца, так как необходимо собрать участников цепочки, проверить все документы и согласовать действия со всеми сторонами.

В зависимости от количества объектов-участников и их цены альтернативные сделки бывают трех видов:

• Сделка с равноценным обменом. Когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами без передачи денег.
• Сделка с неравноценным обменом или с доплатой. Собственник продает старый объект и приобретает жилье дороже по стоимости.
• Разъезд/съезд. Разъезд — собственник меняет большую квартиру на несколько поменьше. Съезд — процесс наоборот: собственник меняет нескольких маленьких объектов на один большой. Обычно такой вариант характерен для молодых семей, когда вместо отдельных квартир мужа и жены приобретают одну общую.

Несмотря на то, что альтернативная продажа, скорее, вынужденная мера, в ней есть свои плюсы. Например, сторона-покупатель может иногда приобрести жилье по цене ниже рыночной, так как собственник больше всех заинтересован в том, чтобы сделка состоялась. Сам продавец-покупатель (он же собственник) тратит деньги на услуги риэлтора только один раз. В результате единого процесса он и продает объект, и совершает покупку нового.

Если вы решаетесь на альтернативную сделку, то помните, что это многосоставная операция и ее сложно провести самостоятельно. Лучше обратиться за помощью к специалистам: риелтору, нотариусу и юристу, которые обычно работают в одной команде. Они помогут грамотно провести куплю-продажу с каждой стороной и избежать возможных рисков.

При альтернативной сделке главная сложность — согласовать условия и действия сторон. Иногда бывает тяжело прийти к общему мнению по поводу дня и времени, выбора нотариуса и банка (если речь идет об ипотеке). Часто возникают трудности с тем, как подавать документы на регистрацию собственности. Обычно риелторы рекомендуют делать это единовременно через центр оформления.

В остальном же альтернативная сделка практически ничем не отличается от прямой продажи. Предлагаем рассмотреть порядок действий, если вы уже выбрали квартиру и собираетесь продать свою.

Подготовьте и разместите объявление о продаже квартиры. Не советуем продавать квартиру самостоятельно — это сильно затянет процесс. Лучше сразу подобрать риелтора. Мы уже рассказывали, зачем нужен риелтор при продаже квартиры. Но в случае с альтернативной сделкой важность специалиста неоспорима — он поможет быстро продать вашу квартиру и не упустить объект, который вы выбрали.

Подготовьте вместе с риелтором качественные фотографии, видео и тексты. Обязательно укажите в объявлении, что планируется именно альтернативная сделка — это не должно быть сюрпризом для покупателя и продавца.

Как проверить продавца квартиры вы можете узнать из нашей статьи. Если коротко, существует два способа: автоматический и вручную. Вручную вам нужно собрать внушительный пакет документов, что может затянуться на недели. Поэтому лучше выбирать риэлтора, который может самостоятельно проверить продавца и объект.
Чтобы сделка была равноправной и прозрачной, не забудьте предоставить все необходимые документы покупателю вашей квартиры.

При альтернативной сделке вы можете произвести расчет наличными деньгами через банковскую ячейку или в безналичной форме, перечислив средства на аккредитивный счет.

Необходимо тщательно продумать правильную схему взаиморасчетов. Можно, например, предложить такой вариант: покупатель положит деньги за квартиру в одну ячейку, во вторую вы положите деньги, которые должны доплатить продавцу. Когда сделка будет завершена, банк откроет доступ к обеим ячейкам.

Перед тем, как составить договор купли-продажи, обязательно подпишите со всеми сторонами предварительное соглашение. Это гарантия будущей сделки. Обычно в документе указывают:

• данные всех участников,
• сведения об объектах,
• сроки заключения основного договора купли-продажи,
• условия передачи собственности и условия оплаты.

Лучше заключать соглашение с каждой стороной отдельно. Регистрировать его не обязательно, главное укажите дату заключения, паспортные данные и поставьте подписи с расшифровкой.

Кроме того, помните про задаток. Чем больше задаток, тем спокойнее всем участникам сделки, потому как ни одна из сторон не будет менять в процессе условия, иначе получит штраф в размере суммы задатка.

На этом этапе лучше обратиться к юристу или нотариусу. Удобнее, если риелтор, который ведет сделку, сотрудничает с проверенными специалистами. Вместе они помогут правильно составить договор, проконтролируют сбор необходимых документов. В альтернативной сделке важно, чтобы после составления все документы были подписаны одновременно.

Главное, чтобы все участники цепочки одновременно обратились в Росреестр. С собой нужно иметь паспорт, договор купли-продажи, заявление на регистрацию права собственности, кадастровый паспорт, квитанцию об оплате госпошлины . Пошлину платят покупатели.

Срок регистрации сделки — 10 дней, если договор заверен у нотариуса — три дня. В назначенную дату вы получаете обратно пакет документов и новую выписку из ЕГРН. Процесс завершен.

Альтернативная сделка при всех ее сложностях и рисках — это удобное решение для тех, кто мечтает о новой квартире, но на покупку не имеет достаточно средств. А еще для тех, кто привык решать все и сразу, не тратя лишних денег и времени. Альтернативная сделка объединяет несколько процессов и удовлетворяет потребности разных сторон, что весьма практично.

Успешность проведения такого типа продажи напрямую зависит от тщательного планирования, внимательности при проверке документов и согласованности действий всех участников цепочки. Такие условия вам может обеспечить только грамотный и профессиональный риелтор.