Безопасное оформление сделки: основные шаги при покупке и продаже квартиры

При купле-продаже недвижимости рискуют обе стороны.

Продавец чаще всего рискует деньгами. Например, если в договоре есть пункт, который он заведомо не сможет выполнить. Можно ли выписаться из квартиры в течение 1 дня? Нет, это практически невозможно. Но если такой пункт в договоре есть, а продавец не обратил на него внимание, то заплатит штраф или лишится задатка.

Другой опасность для продавца — обман при получении денежных средств. Сейчас надежные способы — это передача денег с помощью банковской ячейки или счета.

Во время и после сделки покупатель рискует полностью или частично потерять право собственности. Это может произойти при следующих обстоятельствах:

Чтобы избежать неприятностей, сверьтесь со списком и проанализируйте, может ли что-то пойти не так в вашем случае. Если хотя бы один из пунктов списка вызывает вопросы, то перепроверьте документы и разрешения.

Для самостоятельной проверки и продавцу, и покупателю важно убедиться, что перед ним именно тот человек, который вправе совершать сделку. Для этого необходимо собрать следующие сведения:

На внешний вид участника сделки также стоит обратить внимание. Человек не должен быть в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Для полной проверки у продавца необходимо запросить справку из нарко- и психдиспансера, справку об остатке материнского капитала и согласие органов опеки, если один из владельцев квартиры ребенок.

Как проверить квартиру перед покупкой мы уже рассказывали. Если коротко, то вам необходимо заказать выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Она поможет определить правопритязания на жилье и судебные разбирательства.

Кроме того, нужно собрать информацию про сам многоквартирный дом:

ДКП (договор купли-продажи) юридически подтверждает переход права собственности от одного участника соглашения к другому. Но типовые варианты договоров из интернета подходят не всегда. Многомиллионные сделки лучше сопровождать услугами опытного нотариуса и юриста со специализацией на недвижимости.

Перед сделкой стороны могут заключить авансовое соглашение или предварительный договор купли-продажи. Такие письменные обещания нужны, когда претендентов на покупку несколько. Если заключено авансовое соглашение и сделка не состоялась, то покупатель забирает аванс. Если подписан предварительный договор купли-продажи и одна из сторон отказывается заключать основное соглашение, то вторая сторона может обратиться в суд.

В Москве сумма аванса составляет около 100 тысяч рублей. Обычно этих средств хватает, чтобы продавец снял объявление о продаже.

Обратите внимание: Один из самых популярных мошеннических сценариев: продавец выставляет намеренно низкую стоимость недвижимости и требует внести не менее 1 миллиона рублей аванса как можно скорее.

Обязательные пункты договора купли-продажи:

В законодательстве нет установленных норм, кто из участников должен брать на себя расходы. Стороны договариваются об этом совместно. Как правило, пошлину за регистрацию перехода права собственности в Росреестре оплачивает покупатель. Расходы на сбор документов и юриста несет та сторона, которая эти документы предоставляет. Услуги нотариуса и банка покупатель и продавец делят поровну.

Самый дешевый способ, так как нет комиссий за дополнительные услуги банка или нотариуса. Но и самый небезопасный. Миллионную сумму нужно каким-то образом пересчитать, а еще проверить сами банкноты на подлинность и составить расписку о получении средств.

Если покупатель принес оплату наличными, то стоит вместе пойти в отделение банка и положить деньги на счет. Таким образом кассир пересчитает сумму и проверит подлинность купюр счетчиком банкнот.

Способ более безопасный. В присутствии сотрудника банка покупатель кладет средства в ячейку, затем оговариваются условия, при которых продавец сможет деньги забрать. Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоялась, то покупатель без проблем вернет свои средства обратно.

Этот способ обойдется примерно в 2000 рублей. Покупатель открывает счет на свое имя в банке и вносит деньги за квартиру. После проведения сделки банк проверяет документы и направляет средства на счет продавца.

Стоимость такой услуги в районе 1500 рублей, не включая комиссии за банковские переводы и оплату работы нотариуса с документами. В данном случае именно нотариус, а не банк, проверяет подлинность сделки и переводит средства. Это удобно, если сделка изначально сопровождалась нотариально. Есть требования, когда присутствие нотариуса обязательно, так как он является государственным свидетелем. Оно относится к сделкам, в которых участвуют иностранные граждане, люди старше 70 лет и слабослышащие.

Способ подходит, если расчет с отсрочкой или рассрочкой. В договоре купли-продажи прописывается обременение в пользу продавца, то есть пока покупатель полностью не расплатится, он не сможет распоряжаться недвижимостью. Запись об этом вносится в ЕГРН. А чтобы снять обременения, обе стороны должны обратиться в Росреестр.