Продажа квартиры в 2022 году: стоит ли совершать сделки с недвижимостью?

Согласно данным экспертов, в 2022 году цены на новостройки в России продолжают расти. Виной тому высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам. По данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», за первый квартал 2022 года в крупных городах России цена за квадратный метр в новостройках выросла на 7% по сравнению с последним кварталом 2021 года. При том за этот же период новостройки в Москве подешевели на 3%.

В целом же, если говорить о том, что произошло с рынком недвижимости за последний год, то, как утверждают эксперты сервиса «ЦИАН.Аналитика», 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3%, а цены на вторичном рынке выросли на 14,8%.

Осложнило ситуацию то, что в конце февраля Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%. Тогда рынок недвижимости практически остановился и люди перестали покупать жилье. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать. Но постепенно ЦБ начал снижать ставку — 25 июля она опустилась до 8% годовых.

Как известно, ключевая ставка напрямую влияет на проценты по вкладам и кредитам. Без специальных программ господдержки или акций от застройщиков ипотечная ставка стремится к ключевой. Чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее условия по ипотеке в разных банках. Таким образом сегодня вслед за регулятором многие банки тоже стали снижать ставки по ипотечным кредитам (например, ставка на льготную ипотеку упала с 12% до 9%), однако покупательская активность еще остается на низком уровне.

По мнению экспертов, на сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию повлияло несколько причин:

• слишком дорогая ипотека: льготные кредиты выдаются под 9% годовых, рыночные — под 11−12% и более, что дороже, чем в начале года;
• падение доходов населения: из-за очередного кризиса люди теряют работу, начинают получать меньше, тратят деньги только на самое необходимое;
• проблемы с поставками импортных стройматериалов.

Но несмотря на то, что рынок проседает, застройщики не стремятся снижать цены на квартиры.

Существенные факторы, которые влияют на рынок недвижимости в 2022 году, это инфляция, геополитическая ситуация, ставки по ипотеке, спрос и себестоимость строительства.

Особенностью сегодняшнего кризиса стало то, что до сих пор непонятно, когда он закончится. Однако инфляция постепенно замедляется: по официальным оценкам, в итоге она может остановится на уровне до 15%, по неофициальным — до 20%. Большинство экспертов считают, что цены на недвижимость вряд ли вырастут сильнее, чем все остальные.

Среди экспертов также бытует мнение, что в будущем на рынке, возможно, наступит стагнация: не будет ни роста цен, ни падения. Еще одна версия — чтобы простимулировать спрос, застройщикам все же придется опустить цены на квартиры на 10−20%. Но в одном сходятся почти все — после февраля ситуация сложилась непростая, спрос на квартиры до сих пор остается низким. Как изменится рынок в будущем, пока с уверенностью никто не берется прогнозировать.

До конца марта 2022 года льготная ипотека в стране выдавалась еще на старых условиях — по ставке до 7% годовых на сумму до 3 млн рублей. С 1 апреля она выросла до 12%, а сумма — до 6−12 млн рублей, но в мае условия снова изменились, и банки стали выдавать кредиты под 9% годовых. В такой нестабильной ситуации у многих возникает логичный вопрос — стоит ли сейчас покупать квартиру по текущим ценам или подождать, пока цены упадут еще, а ставку снова снизят.

Эксперты утверждают, что если есть возможность воспользоваться одной из действующих льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то вполне можно рассмотреть покупку квартиры в новостройке. Со вторичным рынком немного сложнее. Если нет готовой суммы на покупку квартиры, то ставки по ипотеке здесь не порадуют. Хотя приобрести готовую квартиру гораздо удобнее: не придется тратиться на ремонт, особенно в условиях инфляции. Кроме того, недвижимость — это всегда надежный актив.

Несмотря на сложившиеся сегодня на рынке обстоятельства, все эксперты сходятся во мнении, что с покупкой жилья лучше не затягивать, особенно если вы подходите под условия льготной ипотеки или имеете на руках свободные средства. Если не поторопиться, можно оказаться в ситуации, когда все выгодные варианты уже будут разобраны.

При этом риелторы рекомендуют сначала взвесить все «за» и «против». Если вы приняли решение о покупке квартиры под влиянием жизненных обстоятельств, например, хотите сменить район или город или ваша семья увеличилась и нынешней жилплощади стало не хватать, то однозначно стоит идти на сделку. Но если вы руководствуетесь только желанием получить финансовую выгоду: продать старую квартиру подороже, а новую купить подешевле, здесь стоит хорошенько поразмыслить. Не факт, что пока вы будете заниматься продажей, цены на недвижимость не поднимутся.

Другой вопрос, который сейчас беспокоит собственников, — стоит ли продавать квартиру. Здесь мнения экспертов разделились. С одной стороны, шансы продать недвижимость на вторичном рынке сегодня не так высоки, так как из-за высокой ипотечной ставки ажиотаж у покупателей поубавился. На этом фоне многие продавцы решили подождать до лучших времен или перешли на неопределенный срок в сегмент аренды. По оценкам экспертов, сегодня квартир на вторичном рынке стало меньше на 40%.

Однако, по мнению экспертов VestaDom, лето и осень — один из самых благоприятных периодов для продажи недвижимости в 2022 году. Это объясняется тем, что пока еще сохраняется покупательская способность, а в августе и сентябре заканчиваются трехмесячные и шестимесячные периоды по снятию вкладов, которые люди размещали под большие проценты. И, возможно, сейчас эти деньги они будут перенаправлять в недвижимость. В будущем же существует вероятность, что на рынке начнется стагнация или цены пойдут вниз, что существенно снизит шансы продать квартиру по хорошей цене.

Добавим, что тем, кто в текущем году планирует сделки со вторичкой, нужно внимательно следить за новостями на рынке. Эксперты уверены, что для стимулирования спроса наверняка еще будут приниматься дополнительные меры. Уже сейчас обсуждается возможность продажи квартиры вместе с ранее выданными на них ипотечными кредитами. Это может стать интересным и выгодным предложением, ведь в 2020—2021 годах ставки на вторичном рынке были 6−9%, а сейчас около 12−15%. По мнению риелторов, если появится возможность передавать кредит на изначальных условиях, это заметно оживит вторичный рынок.

Если вы подходите под одну из льготных ипотечных программ, то смело можете задумываться о покупке квартиры в новостройке.

Со вторичным рынком все сложнее: если нет готовой суммы на покупку квартиры, то ставки по ипотеке здесь не порадуют. Следовательно и приобретать квартиру стоит только в случае острой необходимости. Но не забывайте учитывать выгоду от уже сделанного ремонта. Если квартира в идеальном состоянии, то вы сэкономите и время, и деньги.

Кнопка: посмотреть объекты, которые стоит купить прямо сейчас.

Кроме того, не забывайте, что жизненные обстоятельства важнее ипотечных ставок. Если покупка жилплощади вынужденная, то точно не затягивайте с выбором — выгодные варианты могут разобрать в августе-сентябре.

Почему именно в эти месяцы? Пролонгация вкладов в эти месяцы будет уже не такой выгодной: 7−9% против 18−21% в феврале. Люди будут искать новые способы сохранить деньги и даже приумножить их. Одним из вариантов станет покупка жилья.

Это основная причина, почему о продаже квартиры стоит задуматься сейчас. Но объекты нужно продать быстро, поэтому мы не рекомендуем заниматься этим самостоятельно. Лучше обратиться к профессионалам и получить максимально много в максимально сжатые сроки.